中古住宅×リノベで賢く家づくり！新築より費用が安い理由とは？2025.12.08#コラム

「新築が高すぎる」「理想の立地が見つからない」近年、建築コストの高騰により、住宅購入のハードルが上がり続けています。

そこで今、賢い選択として注目されているのが「中古物件×リノベーション」です。

この記事では、新築や注文住宅と比較したリノベーション物件の費用対効果の高さや、リノベーション物件を探す際の注意点、失敗しない物件選びの具体的なチェックポイントなどを徹底解説します。

中古物件のリノベーション費用は新築の新築の70〜80%

中古物件を購入してリノベーションをする場合、新築・注文住宅と比較して大幅に費用を抑えられます。

住宅タイプごとの費用を一覧表にまとめました。

出典：国土交通省「住宅市場動向調査」などを参考に作成

不動産は一般的に築年数の経過とともに価格が下がります。したがって、できたばかりの新築・注文住宅と比較して、中古物件＋リノベーションは築年数の分だけ安くなることから、新築の70%〜80%程度の予算に抑えられるというわけです。

なお、費用は地域やリノベーションの内容によって大きく異なります。

費用対効果の高さがポイント！中古リノベーション物件のメリット

中古物件のリノベーションは単に費用が安いだけではありません。費用対効果の高さも見逃せないポイントです。

中古リノベーション物件のメリットを3つピックアップしました。

• 設計の自由度が高い
• 好立地を選びやすい
• 資産価値の向上

設計の自由度が高い

中古物件のリノベーションは、新築の建売住宅とは異なり、既存の間取りにとらわれず、ライフスタイルに合わせた理想の空間を追求できる点が最大の魅力です。

たとえば、壁の位置を変えて開放的な大空間LDKを作ったり、趣味のための防音室を設けたり、テレワークに最適な書斎を確保するなど、本当に必要な機能に費用を集中して充てられます。

コストを抑えながらも、世界に一つだけのこだわりの住まいが手に入るのは、リノベーションならではの強みです。

好立地を選びやすい

都心部や駅近といった人気の高い好立地では、土地価格が高騰しているため、総費用が高くなりがちです。新築を選ぶ場合は、郊外を選択せざるを得ないケースが増えています。

一方、中古物件であれば、築年数が経過している分、都心や駅近でも安い物件を見つけ出すことも可能です。新築では手が届かなかった都心部や利便性の高いエリアを予算内に収めることも夢ではありません。

通勤・通学の時間が短縮され、生活の質が大幅に向上することは、金銭的メリット以上の高い費用対効果を生み出します。立地の良さは後から変えられません。好立地を選びやすい点は中古リノベーションの大きな強みです。

資産価値の向上

中古物件は築年数とともに価値が下落しますが、リノベーションを行うと、資産価値を維持・向上させることが可能です。

特に、断熱性能の向上や、給排水管の交換、耐震補強といった大規模な改修は、建物の基本性能と耐久性の大幅なアップに貢献します。

しっかりリノベーションしておけば、将来的に物件を売却したり賃貸に出したりする際に、高い評価を得やすくなります。

リノベーションは居住満足度を上げるだけではありません。不動産としての競争力向上にも効果的です。リノベーションは、長期的な視点で見て、非常に費用対効果の高い投資と言っても良いでしょう。

リノベーションで想定外の費用を避けるための注意点

安易にリノベーション計画を進めてしまうと、途中で思わぬ費用が必要になることがあります。想定外の費用を避けるための注意点を2つ紹介します。

• 見えない部分の劣化
• 耐震性不足による追加コスト

見えない部分の劣化

大規模なリノベーションを行う際は、壁や床などを丸ごと解体しなければいけません。その際に、隠れていた劣化が新たに露見し、想定外に追加費用が必要となってしまうケースがあります。

特に築年数の古い物件では、壁の裏の給排水管のサビや腐食、土台部分のシロアリ被害、雨漏りによる構造材の腐食などが見つかるケースが多いです。

大事な箇所の修繕は、安全に長く住むために必ず手を入れる必要があります。リノベーションの途中で重要箇所の修繕が見つかってしまうと、予算オーバーの原因となります。

想定外の予算計上を回避するためには、購入前の建物状況調査の実施や、リノベーション予算の10%程度の予備費確保が必要です。

耐震性不足による追加コスト

1981年（昭和56年）5月以前に建築確認を受けた旧耐震基準の戸建てを購入する場合、リノベーションの過程で大規模な耐震補強工事が必要です。

現行の耐震基準（新耐震基準）を満たすためには、筋かいや構造用合板の追加、基礎の補強などを行います。耐震補強工事にはおよそ数百万円単位の追加コストが必要です。

想定外の耐震補強工事を回避するには、購入前の段階で専門家による耐震診断を受け、必要な補強の範囲と費用を把握しておくことが極めて重要です。

中古物件のリノベーションで失敗しないための対策

リノベーションのための中古物件探しは、新築物件とは別の目利きが必要です。中古物件のリノベーションで失敗しないための対策を3つのポイントにて説明します。

• 専門家と一緒に物件探しをする
• 想定外の事態に備えて予備費を確保しておく
• ワンストップでサポートしてくれるリノベーション業者をえらぶ

専門家と一緒に物件探しをする

リノベーションを前提に中古物件を選ぶ際、一般の購入者では建物の構造や劣化状態を見抜くことは困難です。リノベーション物件を探す時は、建築士などの専門家や、リノベーション業者に同行してもらいましょう。

専門家は、希望する間取り変更が実現できるか、給排水管の交換といった隠れた修繕コスト、建物の耐久性をプロの視点で即座に判断できます。

専門家によるワンストップ支援を活用できれば、リノベーションに適さない物件を避け、総予算内に収まる物件選びが実現しやすいです。後の手戻りや追加費用を防ぐことにつながります。

想定外の事態に備えて予備費を確保しておく

中古物件のリノベーションでは、壁や床を剥がした後に初めて判明する配管の老朽化や躯体の腐食など、予期せぬ修繕が必要になることが多いです。

見えない部分の劣化による追加工事費用に対応するため、リノベーション費用総額の10%程度をあらかじめ予備費として予算に組み込んでおいた方が良いでしょう。

あらかじめ予備費を設定しておけば、予期せぬ事態が発生しても慌てて資金計画を見直す必要がありません。追加費用の心配もなく、スムーズに工事を進めることができます。結果的に予備費を使わなかった場合は、その分を家具購入などに回すこともできます。気持ちの余裕のためにも、予備費の確保は欠かせません。

ワンストップでサポートしてくれるリノベーション業者をえらぶ

リノベーションのワンストップサポートでは、中古物件の購入から中古物件の購入からリノベーションの設計・施工、さらに住宅ローン手続きまでを一社で一貫してサポートしてくれます。

購入とリノベーションを別々に進めると「物件は買ったものの、希望の工事が構造上できなかった」といったミスマッチが起こりがちです。

ワンストップ業者なら、物件探しの段階からリノベーションの専門家が同行してくれるため、あらかじめ予算の総額の目安が分かります。極力、無駄な手間や予算オーバーを防ぎたい場合は、ワンストップでサポートしてくれる業者へ依頼した方が良いでしょう。

リノベーション目的で中古物件を選ぶ時のポイントとは？

リノベーション目的で中古物件を選ぶ際は、注意が必要です。抑えておくべきポイントを2点紹介します。

• 立地・環境・法規制など変えられないものを優先する
• 間取りの変更の自由度や構造や性能を確認する

立地・環境・法規制など変えられないものを優先する

間取りや内装はリノベーションによって自由に変えられますが、当然のことながら、立地、周辺環境、そして法規制は後から変更できません。

駅からの距離、日当たり、騒音レベル、そして災害リスクといった要素は、日々の生活の質に直結するため、物件選びの最重要項目です。

また、再建築不可物件ではないか、マンションなら管理規約で水回りの移動が制限されていないかなど、法的な制約を事前に確認することも大切です。リノベーション計画の自由度と将来の資産価値を守るうえで、抑えるべきポイントはしっかり確認しておきましょう。

間取りの変更の自由度や構造や性能を確認する

自由な間取り変更は、理想のリノベーションに欠かせない要素です。

柱と梁で支えるラーメン構造を採用しているマンションの場合、壁を取り払いやすいため、自由度が高いです。一方、壁で支える壁式構造では、撤去できない壁が多く、希望の間取り変更が制限されることがあります。

思い描くリノベーションが実現できる物件なのか、事前にしっかり確認しておきましょう。

また、築年数や耐震基準、給排水管の劣化状態も、費用対効果と安全な居住に直結します。構造や性能の良し悪しが、リノベーション費用と将来的な資産価値を大きく左右するため、専門家による事前チェックが不可欠です。

まとめ

中古物件のリノベーションは、高い費用対効果だけでなく、好立地を選びやすく設計の自由度が高いメリットもあります。リノベーション物件は「家が欲しいけど高すぎて手が出せない」という方の有力な選択肢の一つとなるでしょう。

中古物件は隠された重要な箇所が劣化しているケースも多いです。物件選びの際は、余計な手間と出費を防ぐためにも、事前に信頼できる専門家へ相談しておきましょう。

地元岡山に根差した住宅建築を行っているカワイハウスでは、リフォームのご相談も承っています。部分的なリフォームだけでなく、家丸ごとリノベーションなどの、大規模なリフォームも対応可能です。 現地調査からプランニング・提案から施工に至るまで、ワンストップサービスを提供しておりますので、リノベーションをお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。